Hvað er bygginga­galla­trygging?

Þar var fjallað um danska Byggskadefonden, sem snýr einkum að viðbrögðum við fasteignagöllum vegna myglu, en líka öðrum tryggingum sem eiga að koma fasteignakaupendum til hjálpar reynist fasteign gölluð. Hugmyndin er að til sé trygging, kerfi til að fylgjast með og viðmið til að meta galla.

Á Íslandi á starfsábyrgðartrygging að koma fasteignakaupendum til aðstoðar. Hönnuðir og byggingastjórar eru með slíka tryggingu en til þess að hún sé greidd út þarf í raun að sanna að hönnuður eða byggingastjóri beri með beinum hætti ábyrgð á gallanum.

Í Danmörku þarf ekki að sýna fram á ábyrgð einhvers tiltekins, heldur einungis að galli sé á tiltekinni húseign. Margir viðmælendur Kveiks telja að í þessu fælist mikill ávinningur fyrir íslenska fasteignakaupendur en óneitanlega líka viss kostnaður, því tryggingin kostar og gæti hækkað fasteignaverð.

Byggingagallatryggingin er trygging sem verktaki eða sá sem byggir verður að kaupa. Tryggingin er eignatrygging, fylgir sem sagt húseigninni og eiganda hennar. Hún tekur gildi við afhendingu eignar og gildir í tíu ár. Ekki er hægt að segja tryggingunni upp og iðgjaldið er greitt í einu lagi strax í upphafi. Það er að jafnaði um 1,5% af verði eignarinnar.

Tilgangurinn með þessari tryggingu er að greiðsla fáist fyrir útgjöld vegna bótaskyldra byggingagalla, sem eru meðal annars:

Brot, leki, aflögun, eyðilegging eða veiking í byggingu sem orsakast afbyggingarframkvæmd og er veruleg.

Aðrar aðstæður þ. á m. raki, myglusveppur eða útgufun efna, sem á afgerandi hátt rýra notagildi byggingar.

Hlutlægar aðstæður sem valda yfirvofandi hættu á byggingargalla eins og þeim sem áður eru nefndir.

Við mat á galla er lögð áhersla á hvort það hafi þýðingu fyrir öryggi eða heilsu manna að verk sé faglega rétt framkvæmt og hvort fylgt hafi verið opinberum fyrirmælum.

Dæmi um galla sem gætu fallið undir viðaukana eru nefnd í dönskum reglugerðum:

Sýnilegur myglusveppur á meira en 400 cm² svæði í íbúðarherbergi, þar með töldu eldhúsi og þvottahúsi, hvort sem sveppurinn er samfelldur eða í blettum.

Sýnilegur myglusveppur utan íbúðarherbergja, sem leiðir til almennrar og verulegrar hættu á heilsutjóni vegna lofts sem berst til herbergja í íbúðinni.

Hulinn myglusveppur, sem leiðir til almennrar og verulegrar hættu á heilsutjóni vegna lofts sem berst til íbúðarherbergja.

Jafnframt kemur fram í tilskipuninni að tryggingin bæti kostnað við:

að bæta úr byggingargalla

að bæta úr fylgiskaða byggingargalla sem hefur þýðingu fyrir notagildi byggingar

sanngjarna og eðlilega lögfræðilega og tæknilega aðstoð við að staðreyna galla

sanngjarna og eðlilega tæknilega aðstoð við að bæta úr galla

mat samkvæmt fyrirfram samningi við vátryggingafélag

nauðsynlegan húsnæðiskostnað í allt að 12 mánuði þegar flytja þarf úr húsnæði vegna bótaskylds galla

nauðsynlegan flutning og geymslu innbús.

Tekið er fram að upptalningin sé ekki tæmandi.

Í dönsku byggingarlögunum er einnig kveðið á um skyldu tryggingafélags til að annast og kosta tvær skoðanir á húseign, annars vegar eins árs skoðun og hins vegar fimm ára skoðun. Tilgangurinn er að meta ástand eignar og skrá galla. Þá hefur ráðherra heimild til að setja reglur um opinbera birtingu upplýsinga um bótaskylda byggingargalla. Heimilt er að við slíka birtingu komi fram nafn einstaklings eða lögaðila sem byggt hefur eða tekið þátt í byggingu húseignar.

Danski Byggskadefonden hefur um árabil haldið gagnasafn um þá galla sem berast sjóðnum til meðferðar. Gagnabankinn hefur meðal annars verið notaður til að fá yfirlit yfir algenga galla og ný vandamál sem gera vart við sig á markaði. Sjóðurinn gefur út leiðbeiningablöð og tölfræði.

Kveikur spurðist fyrir um örlög tillagna um sambærilega tryggingu á Íslandi. Svar umhverfisráðuneytisins, sem fór með málaflokkinn þegar tillögurnar komu fram, var á þá leið að leitað hefði verið utanaðkomandi álits lögfræðings á tillögunni. Hefði það verið mat bæði lögfræðingsins og ráðuneytisins að áður en lagabreytingar yrðu skoðaðar frekar væri rétt að reynsla fengist af breyttu og auknu hlutverki byggingarstjóra sem kom til með breytingum á mannvirkjalögum. Sú lagabreyting tók gildi í byrjun árs 2019 og fól í sér að áfangaúttektir voru frá þeim tíma í höndum byggingarstjóra.

Nú er málaflokkurinn á forsvari félagsmálaráðuneytisins og í skriflegu svari þess ráðuneytis segir:

„Ráðuneytið telur einnig fullt tilefni til þess að kanna nánar hvort og þá með hvaða hætti væri unnt að koma á almennum tryggingum, hvort heldur sem er valkvæðum eða lögbundnum, sem bæti tjón íbúa vegna myglu og rakaskemmda. Ráðuneytið mun kanna sérstaklega hvort sérstök tryggingavernd vegna myglu og rakaskemmda í eigendaskiptatryggingu sem til stóð að taka upp í Danmörku og getið er um í skýrslu starfshóps um endurskoðun laga og reglugerða með tilliti til myglusvepps í húsnæði frá 2015, hafi gefið góða raun. Einnig telur ráðuneytið tilefni til þess beina því til dómsmálaráðuneytisins að kannað verði að nýju hvort ástæða sé til þess að lögbinda ástandsskoðanir við sölu fasteigna og til þess að koma í veg fyrir að kaupendur eða seljendur lentu í fjárhagstjóni vegna galla, m.a. af völdum  myglu eða rakaskemmda. Ákvæði þess efnis sem ætlað var að fækka ágreiningsmálum vegna galla í fasteignum, var fellt úr frumvarpi sem varð að lögum um fasteignakaup nr. 40/2002.“

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun varð til við samruna Mannvirkjastofnunar og Íbúðalánasjóðs fyrr á þessu ári. Í svari stofnunarinnar til Kveiks er þeirri skoðun lýst að tilefni sé til að útfæra tillögur um sérstakar, valkvæðar tryggingar vegna rakaskemmda. Samhliða því kæmu fram kröfur um ítarlega ástandsskoðun húsnæðis sem ætti að tryggja. Þá væri ekki raunhæft að bíða þess að aukin ábyrgð byggingastjóra skilaði árangri.

Sjáðu umfjöllun Kveiks um fasteignagalla.