Umsvif minnka en fasteignaverð hækkar áfram

14.10.2021 - 10:01
Mynd með færslu
 Mynd: Sunna Valgerðardóttir - RÚV
Minnkandi framboð af íbúðum til sölu hefur dregið úr umsvifum á fasteignamarkaði eftir mikla spennu undanfarna mánuði. Kaupsamningum fækkar og veltan minnkar. Spennan er samt áfram mikil og verð hækkar enn.

Þetta kemur fram í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Minni eftirspurn hefur líka haft áhrif en stígandi vextir og aðrar aðgerðir Seðlabankans hafa dregið úr möguleikum heimilanna til að skuldsetja sig.

Minna framboð og minni eftirspurn

Alls voru gerðir 537 kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu í ágúst, helmingi færri en í mars á þessu ári. Kaupsamningar á landinu öllu voru um 900 í ágúst og hafa ekki verið færri frá því í maí 2020 þegar neikvæðum áhrifum faraldursins var farið að gæta. 

Íbúðum til sölu hefur fækkað á síðustu vikum, þær eru nú um 1.400 en voru um 1.500 í byrjun síðasta mánaðar. Til samanburðar voru um fjögur þúsund íbúðir til sölu í maí í fyrra.  Um 480 íbúðir í fjölbýli eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu en í byrjun árs voru þær um 820 og í maí 2020 voru þær um 1.800.  Sérbýlum á höfuðborgarsvæðinu hefur hins vegar fjölgað um nærri 50 frá byrjun síðasta mánaðar og eru nú um 220. Á landsbyggðinni hefur íbúðum til sölu í fjölbýli fækkað um 40 á sama tímabili. Þar eru nú um 240 íbúðir til sölu en sérbýlum hefur fækkað um nærri 60 og eru nú um 460. 

Það er einnig merki um minnkandi þrýsting í eftirspurn að færri íbúðir seljist á yfirverði en áður. Um 30-40 prósent þeirra gerir það þó enn, sérstaklega á vinsælum svæðum á borð við Vesturbæ Reykjavíkur, Seltjarnarnes, Grafarvog, Vatnsenda, Smárahverfið, Digranes og Urriðaholt.

Verð hækkar áfram

Íbúðaverð hefur haldið áfram að hækka; það hækkaði um 1,4 prósent á höfuðborgarsvæðinu á milli mánaða í ágúst en hækkunin var nánast sú sama á sérbýlum og fjölbýlum. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins hækkaði íbúðaverð um 1,1 prósent á milli mánaða og annars staðar á landsbyggðinni um 0,6 prósent. 

Hagfræðideild Landsbankans spáir í dag 4,5 prósenta verðbólgu í október sem er að stærstum hluta rakin til verðhækkana á fasteignum; sé húsnæðisverð tekið út úr vísitölunni spáir bankinn 3,3 prósenta verðbólgu. 

Í skýrslunni segir að frá árinu 2014 hafi íbúðaverð hækkað um 65-73 prósent á föstu verðlagi.

Íbúðaverð vegur þyngra

Íbúðaverð vegur sífellt þyngra fyrir heimilin; sem hlutfall af launum hefur það vaxið hratt á árinu og er nú 9,0 prósentum hærra en það var í byrjun árs. Á sama tíma hafa vextir hækkað og þar af leiðandi greiðslubyrði lána.

„Því er ljóst að húsnæðisliðurinn vegur nokkuð þyngra í heimilisbókhaldinu hjá þeim sem kaupa íbúð í dag en hann gerði í byrjun árs,“ segir í skýrslunni. Hlutfall fasteignaverðs af launum hafi ekki mælst jafn hátt síðan árið 2009 þegar markaðurinn var í miðju leiðréttingarferli eftir uppgangsárin fyrir hrun. Leiða meigi líkum að því að markaðurinn færist í átt að jafnvægi á næstunni; hækkun fasteignaverðs og aðgerðir Seðlabanka til að tempra eftirspurn færi markaðinn í átt að jafnvægi. 

Fleiri íbúðir í byggingu

Einnig eru merki um að framboðshliðin taki við sér; þeim sem starfa í byggingariðnaði hefur fjölgað og líka nýskráðum fyrirtækjum í byggingariðnaði. Veltan hefur aukist og búast má við meiri íbúðafjárfestigu á seinni hluta þessa árs en verið hefur. 

Næstum helmingi fleiri íbúðir eru í byggingu á fyrstu byggingarstigum heldur en fyrir ári síðan, bæði á höfuðborgarsvæðinu og utan þess. „Það er því ljóst að markaðurinn hefur tekið vel við sér síðasta árið í kjölfar mikilla verðhækkana á húsnæði,“ segir í skýrslunni. 

Seðlabankinn heldur aftur af eftirspurn

Hrein ný útlán bankanna drógust saman í ágúst miðað við júlímánuð, enda hefur Seðlabankinn smám saman hækkað stýrivexti frá því fyrr í sumar, nú síðast í október.

Seðlabankinn hefur beitt fleiri ráðum til að tempra eftirspurn; hámarkið á veðsetningarhlutfalli á fasteignalánum var lækkað úr 85 prósentum niður í 80 prósent en það breyttist ekki fyrir fyrstu kaupendur. Í lok september var komið á reglum um hámarksgreiðslubyrði fasteignalána þar sem hámark á greiðslubyrði nýrra lána var sett 35% af heildarráðstöfunartekjum en 40% fyrir fyrstu kaupendur. 

Heimilin sækjast nú í auknum mæli eftir fastvaxtalánum, sem bendir til þess að fólk vænti áfram vaxtahækkana.