Óhefðbundið húsnæði: Í garðinum hjá M og P

Mynd:  / 

Óhefðbundið húsnæði: Í garðinum hjá M og P

01.02.2019 - 07:00

Höfundar

Fjölskylda á Kjalarnesi gekk með hugmyndina í maganum í nokkur ár, ákvað svo, eftir að byggingareglugerðin var rýmkuð, að láta slag standa og reisti 35 fermetra hús í garðinum. Í haust flutti elsti sonurinn, 19 ára, inn. Í Reykjavík er þetta sjaldnast möguleiki, það er of lítið pláss á lóðunum. Borgin horfir til annarra leiða til að fjölga íbúðum í grónum hverfum og nýtt hverfisskipulag í Árbæ gerir ráð fyrir að fólk geti breytt bílskúrum í leiguíbúðir. 

Á Íslandi eru stórir hópar fólks fastir; fastir á leigumarkaði, í foreldrahúsum og í óleyfishúsnæði. Flestir vilja kaupa sér íbúð en það er ekki á allra færi. Margir eru eflaust orðnir leiðir á að verja stórum hluta ráðstöfunartekna sinna í húsaleigu. Suma óar við að skuldsetja sig og greiða af láni áratugum saman. Er eitthvað annað í boði? Spegillinn heldur áfram umfjöllun sinni um fólk sem valið hefur óhefðbundnar leiðir til að koma þaki yfir höfuðið; af hugsjón, til að búa ódýrt eða hvoru tveggja. Fyrr í vikunni var fjallað um fjölskyldu sem býr í skútu við Hafnarfjarðarhöfn og konu sem er hæstánægð í 13 fermetra heilsárshúsi á hjólum. 

Garðskúr varð 40 fermetra lítið hús

Árið 2016 voru ákvæði byggingareglugerðar um lítil hús á lóð rýmkuð, áður mátti reisa 15 fermetra garðhús án vatns- og raflagna en eftir breytinguna mátti reisa lítið hús innan byggingareits á lóð, allt að 40 fermetra stórt, án þess að sækja um byggingarleyfi. Lítil hús mega vera með öllum lögnum og þau má, ólíkt garðskúrum, nota til nánast hvers sem er. 

„Þetta hús þarf að falla innan byggingareits, sem er skilgreindur í deiliskipulagi og á lóðarblaði. Þá er þessi möguleiki fyrir hendi,“ segir Magnús H. Ólafsson, arkitektinn, sem teiknaði húsið sem fjölskyldan á Kjalarnesi reisti. Það er úr svokallaðri rammahúsalínu sem Byko selur. Fjölskyldan hafði velt möguleikanum lengi fyrir sér og ákvað að láta slag standa þegar byggingareglugerðin var rýmkuð árið 2016. 

Enginn byggingastjóri, engin úttekt

Mynd með færslu
 Mynd:
Margar hendur vinna létt verk.

Þau þurftu bara að skila inn teikningum og fá framkvæmdaleyfi frá byggingafulltrúa. Þegar framkvæmdum lauk þurfti svo að senda byggingafulltrúa tilkynningu í tölvupósti um að allt væri tilbúið og í samræmi við teikningar. 

Fjölskyldan þurfti ekki að greiða gatnagerðargjöld, það var engin áfanga- eða lokaúttekt. Í byggingareglugerð er ekki krafa um að byggingastjóri hafi umsjón með verkinu eða iðnmeistarar komi að því, eins og alla jafna er raunin, bara að húsið sé teiknað af löggiltum arkitekt. Þau gátu því gert allt hitt sjálf. 

Margra mánaða bið

Mynd með færslu
 Mynd:
Magnús H. Ólafsson, arkitekt teiknaði húsið og sá um samskipti við yfirvaldið.

Magnús skilaði inn teikningum, stillti húsinu upp í garðinum hjá þeim og sá um samskipti við byggingayfirvöld. Það tók um níu mánuði að fá framkvæmdaleyfið í gegn. Beiðnin veltist um hjá skipulagsyfirvöldum og nokkrum sinnum voru gerðar athugasemdir sem Magnús svaraði. Í mars í fyrra var fjölskyldunni tilkynnt að umsóknin hefði verið samþykkt.

Mynd með færslu
 Mynd:
Hér er eins gott að kunna til verka.

Tóku sumarfrí á sama tíma

Í maí gekk fjölskyldan frá kaupum á húsinu. Timbrið kom allt í einu. Allir fjölskyldumeðlimir tóku sumarfrí í júní og svo var hafist handa. Þau gerðu mest allt sjálf en fengu tilsögn frá söluaðila við smíðina. 

Þeim fannst gott að hafa arkitekt sem þekkti þessi mál sér til halds og trausts, eru ekki viss um að þau hefðu fengið þetta í gegn öðruvísi. 

Mynd með færslu
 Mynd:

„Tiltölulega einfalt ferli“ 

Magnús segir ferlið þó hafa verið tiltölulega einfalt. „Allt sem við kemur hönnun, burðarþol, aðalhönnun, sérteikningar, rafmagn og lagnir, það þarf allt að fylgja en sjálft ferlið er tiltölulega einfalt. Ég hef gert önnur svona hús, ekki til íbúðar beint, en ég hef sótt um framkvæmdaleyfi fyrir innan við 40 fermetra hús og það hefur alls staðar reynst mér tiltölulega auðvelt.“ 

Athugasemdirnar sem gerðar voru við framkvæmdina telur hann að hafi tengst vafa í tengslum við lóðamörk og skipulag. „Við erum að tala um lóð á Kjalarnesinu sem var sjálfstætt sveitarfélag,  tiltölulega nýkomið inn í kerfið hjá byggingafulltrúum í Reykjavík. Það getur vel verið að einhver gögn hafi misfarist, ekki verið flokkuð rétt eða verið nægilega skýr.“ 

Fékk nágranninn að byggja bílskúr?

Mynd með færslu
 Mynd:
Björn Karlsson segir það hvað hefur áður tíðkast í hverfinu geta haft mikið að segja.

Björn Karlsson, forstjóri Mannvirkjastofnunar, segir ýmislegt geta komið í veg fyrir að svona hús fái að rísa. Þetta geti strandað á deiliskipulagi eða ráðist af hefðum í hverfinu. 

„Maðurinn á næstu lóð byggði bílskúr, þá eru ákveðin rök fyrir því að nágranninn megi einnig byggja eitthvað. Það er óskaplega margt sem gæti komið þar inn í og erfitt að segja fyrir um í hvaða tilfelli fyrir sig, hvað sé leyfilegt og hvað ekki. Þetta er eitthvað sem fólk verður bara að skoða, fara til skipulagsfulltrúa og athuga.“ 

Það er misjafnt hversu langt hús þarf að vera frá lóðarmörkum, Björn segir að yfirleitt sé miðað við að minnsta kosti metra til að byggingar varpi ekki miklum skugga yfir á næstu lóð. Upp á brunavarnir skiptir máli hvort það er gluggi á þeirri hlið hússins sem veit að næsta húsi og úr hvaða efni ytra byrði hússins er. Þannig sé engin hætta af gluggalausum vegg eða smáhýsi með ál- eða járnklæðningu sem ekki kviknar í. 

Átta milljónir og ekki að spara

Mynd með færslu
 Mynd:
Húsið kostaði um átta milljónir með öllu.

Heildarkostnaðurinn við húsið á Kjalarnesi nam um átta milljónum, þar eru með taldar innréttingar, búsáhöld og raftæki. Þau spöruðu ekki sérstaklega í innréttingum. Píparinn lagði til dæmis áherslu á að sturtubotninn væri vandaður, þeir ódýru færu strax að leka. Þau telja að hægt hefði verið að ná kostnaðnum niður í 6 milljónir, hefðu þau sparað í innréttingum og tækjakaupum.

Lítið um lítil íbúðarhús á lóðum

Segja má að verkefnið á Kjalarnesi hafi verið ákveðið brautryðjendaverkefni, Spegillinn hafði samband við nokkur sveitarfélög og fyrirtæki sem bjóða lítil verksmiðjuframleidd, hús til sölu og svo virðist sem afar lítið hafi verið um að fólk hafi sótt um leyfi til að reisa lítið hús á lóð, ætlað til íbúðar. Það er frekar að ferðaþjónustufyrirtæki kaupi þau og leigi út sem gestahús.

Meiri möguleikar í Kópavogi en í Reykjavík

Þetta er ekki lausn fyrir alla húseigendur. Lóð þarf að vera býsna stór til að hægt sé að koma fyrir 40 fermetra húsi innan byggingareits. Magnús segir þetta mögulegt víða á landsbyggðinni en síður á höfuðborgarsvæðinu, í Reykjavík sé þetta til dæmis sjaldnast hægt. Ólöf Örvarsdóttir, sviðsstjóri umhverfis- og skipulagssviðs Reykjavíkurborgar tekur undir það. „Það er bara lítið um það stórar lóðir, við þurfum náttúrulega alltaf að taka tillit til ákvæða byggingareglugerðar varðandi fjarlægðir á milli húsa, bruna og svo framvegis.“ 

Magnús segir að í Kópavogi séu meiri möguleikar, þar hafi verið skilgreindar miklu stærri lóðir en í Reykjavík.

Bílskúrsbúseta í boði borgarinnar

Mynd með færslu
 Mynd:
Stíflan í Elliðaárdal.

Fyrir einbýlishúsaeigendur sem þrá að koma uppkomnum börnum í öruggt og ódýrt húsnæði er ekki öll von úti. Í það minnsta ekki Í Árbænum. Borgin er nú að vinna hverfisskipulag fyrir alla borgarhluta. Í Árbæjarhverfi vill borgin nýta það byggingamagn sem er þegar til staðar til þess að fjölga íbúðum. Í skipulagi verður heimilt að innrétta aukaíbúðir í einbýlishúsum og í bílskúrum. Bílskúrsbúseta var lengi ólögleg, en ekki lengur að sögn Ólafar. Íbúðahúsnæðið yrði að uppfylla kröfur byggingareglugerðar, þannig þyrfti lofthæð og birta að vera nægileg og flóttaleiðir tryggar. En hversu mikið kann íbúðum í Árbænum að fjölga? „Það er mjög erfitt að segja til um það. Í hverfisskipulaginu er bara sett fram heimild og svo er það undir fasteignaeigendum komið að nýta sér hana. Það gætu verið heimildir fyrir hundruðum íbúða.“ 

Mynd með færslu
 Mynd:
Lengi var ólöglegt að búa í bílskúrum.

Lengi var ólöglegt að búa í bílskúrum. Ólöf segir að heimildin í skipulaginu einfaldi ferlið við að breyta bílskúr í íbúð eða fjölga íbúðum í húsi mikið.  „Því það stendur kannski í gömlu deiliskipulagi að óheimilt sé að hafa fleiri en eina íbúð í húsinu en nú er búið að opna á þann möguleika.“ 

Íbúar við einbýlishúsagötur kannski ósáttir

Bílskúrar og aukaíbúðir yrðu ekki skráðar sem sjálfstæðar íbúðir og ekki hægt að selja þær frá aðalfasteigninni, þetta yrðu því leiguíbúðir. Hvort allir verði ánægðir með þessa tilhögun er óljóst, Ólöf veltir því fyrir sér hvort íbúar við einbýlishúsagötur verði ósáttir við að stór hluti húsanna við götuna breytist í tvíbýlishús. Skipulagið hefur verið samþykkt til auglýsingar og verður sýnt í Borgarbókasafninu í Árbæ á sunnudag. Íbúar geta gert athugasemdir eða komið með ábendingar. 

Á vef Skipulagsstofnunar segir um hverfisskipulag að það sé einfölduð útfærsla deiliskipulags sem vinna má fyrir byggð hverfi þar sem ekki stendur til að fara í umfangsmikla uppbyggingu. Í hverfisskipulagi séu ekki gerðar sömu kröfur og í hefðbundnu deiliskipulagi hvað varðar framsetningu og skilmála og meira svigrúm til að setja almennar reglur og fyrirmæli um byggingarheimildir, svo sem breytingar og viðbyggingar í stað þess að skilgreina byggingarreiti og setja sérstaka skilmála um einstakar lóðir.

Tilgangur í stað forskriftar

Frá árinu 2012 hafa verið gerðar ýmsar breytingar á byggingareglugerð. Kröfur um lágmarksstærð eldhúss og herbergja voru teknar út, í staðinn er gerð krafa um að rýmin þjóni tilgangi sínum, að það sé hægt að athafna sig þar. Ef eldhúsið er 2 fermetrar þarf arkitektinn bara að skila byggingaryfirvöldum greinargerð um að það þjóni samt tilgangi sínum.

Mynd með færslu
 Mynd:
Ekki eru lengur gerðar kröfur um það í byggingareglugerð að herbergi séu af ákveðinni stærð.

Myndi vilja geta fengið föður í hjólastól í heimsókn

Magnús, sem hannaði smáhúsið á Kjalarnesi, segir að hús þurfi, óháð stærð, að standast kröfur sem gerðar eru í byggingareglugerð, svo sem um einangrunargildi, burðarþol, svignun á stoðum, jarðskjálftavarnir og snjóaálag. Hann segir þó óljóst hvort 40 fermetra hús gæti í öllu uppfyllt viðmið um algilda hönnun, svefnherbergi geti verið í opnu rými en það sé erfiðara að hanna nógu stórt baðherbergi. „Frá mínum bæjardyrum séð eiga viðmið um algilda hönnun að vera uppfyllt, ef faðir minn væri í hjólastól myndi ég vilja fá hann í heimsókn,“ segir Magnús.  

„Það er hægt að gera ýmislegt við gám“

Mynd með færslu
 Mynd:
Gámabúseta tíðkast víða.

Minnstu íbúðir geta, að sögn Björns Karlssonar, forstjóra Mannvirkjastofnunar, verið um 20 fermetrar ef gert er ráð fyrir að geymsla og þvottaaðstaða sé í sameign. Hann segir 40 fermetra hús vel geta uppfyllt allar kröfur til þess að fást skráð og jafnvel leigt út sem íbúðarhúsnæði en þær séu miklar. Möguleikarnir séu samt sem áður fjölbreyttir. Gámur eða landfastur bátur í bakgarði foreldra sé ekki endilega óraunhæf hugmynd. „Það er alveg hægt að nota gám sem nokkurs konar burð til að gera þetta, síðan eru sumir svona gámar einangraðir og það er líka hægt að setja einangrun, utan á eða innan á. Það er hægt að gera ýmislegt við gám eða bát og uppfylla kröfur.“ Hvort slík fjárfesting er hagkvæm treystir Spegillinn sér ekki til að segja til um. 

Velsæmiskröfur

Björn bendir á að eftirlit ríkis og sveitarfélaga með búsetu fólks sé ekki mikið, þannig gæti einhver sofið og borðað í litlu húsi á lóð sem uppfyllti ekki allar kröfur og væri skráð sem geymsla. Það verði þó að gera ákveðnar velsæmiskröfur, það sé til dæmis ekki í lagi að fólk búi í rýmum þar sem aðeins er ein flóttaleið. 

Tengdar fréttir

Menningarefni

Óhefðbundið húsnæði: Ánægð í þrettán fermetrum

Menningarefni

Óhefðbundið húsnæði: „Skúta er lifandi skepna“