Athugið þessi frétt er meira en 6 ára gömul.

Greiðslumat: Öll trixin í bókinni

11.08.2015 - 18:28
Vinnuaðstaða heimavinnandi starfskrafts.
 Mynd: Pixabay
Það er ekki heiglum hent að festa kaup á íbúð og mörgum finnst greiðslumatsmúrinn hár. Orðið á götunni er að hægt sé að grípa til alls kyns bragða til að komast í gegnum matið. Það hefur upp á síðkastið færst í aukana að foreldrar aðstoði börn sín við íbúðakaup.

 Samkvæmt reiknivél Landsbankans sem áætla á greiðslugetu geta hjón með 600 þúsund krónur í útborguð laun, sem greiða af námslánum og bíl og eiga tvö börn greitt 202 þúsund krónur á mánuði í afborganir af íbúðarláni. Einstætt foreldri sem sér fyrir einu barni, greiðir af bílaláni og námsláni og er með 300 þúsund krónur í tekjur er hins vegar talið geta greitt 42 þúsund krónur á mánuði. Í dag greiðir viðkomandi samt að öllum líkindum rúmlega hundrað þúsund krónur í húsaleigu mánaðarlega.

Vanskilin góður mælikvarði á gæði matsins

Fólk stenst greiðslumat Landsbankans í 70-75% tilvika, sumir fara þó í gegnum það tvisvar. Hafa í millitíðinni greitt upp skuldir eða selt eignir. 40% þeirra 6000 sem fóru í greiðslumat hjá Landsbankanum árið 2014 stóðust það og átt meira en 50 þúsund krónur eftir til að greiða af láni. Í ár hefur greiðslugeta 5000 skjólstæðinga verið metin og helmingur þeirra sem gengist hefur undir mat hefur staðist það með yfir 50 þúsund í afgang. Helgi Teitur Helgason, framkvæmdastjóri Einstaklingssviðs hjá Landsbankanum segir vanskilin hafa minnkað jafnt og þétt. Það sé góður mælikvarði á gæði greiðslumatsins.

Móðgun við hugsandi fólk

Spegillinn spurði meðlimi Facebook-hóps leigjenda að því hvort þeim fyndist greiðslumat endurspegla raunverulega greiðslugetu fólks. Þeir sem svöruðu voru á einu máli. Nei. Einn gengur svo langt að segja kerfið móðgun við hugsandi fólk. 

Kona sem leigir á 175 þúsund krónur á mánuði segist ekki geta keypt sér húsnæði þrátt fyrir að afborganir af því væru miklu lægri á mánuði með fasteignagjöldum. Hún segist myndu hafa það betra í eigin húsnæði.

Önnur segir að greiðslumat sé tóm tjara. ,,Ég prófaði bráðabirgða greiðslumat um daginn Og fékk út að ég gæti greitt 54.000 af húsnæðisláni en "kerfinu" finnst sjálfsagt að ég greiði 160.000 fyrir 2ja herb leiguíbúð . Fólk greiðir yfirleitt mun hærri húsaleigu heldur en greiðslubyrði húsnæðis í einkaeign er, með tilliti til fasteignagjalda og annarra útgjalda."

Fram kemur gagnrýni á það hvernig bankarnir áætla útgjöld, til dæmis að áætlað sé að það kosti 50 til 60 þúsund krónur á mánuði að reka bíl. Ein segir að það segi allt sem segja þarf þegar einstaklingur sem ekki er gjaldgengur til að kaupa eign á þess í stað að lifa af á leigumarkaði þar sem greiða þurfi meira en 200 þúsund krónur í leigu fyrir húsnæði sem rúmar fjölskylduna.

Nær ekki að spara fyrir lágmarksinnborgun

Leigjandi sem hefur verið á leigumarkaði í 12 ár af illri nauðsyn ásamt fjölskyldu segir leiguna sífellt hækka og að hún þurfi ítrekað að flytja. Hún eigi engan sparnað og fjölskyldan komist ekki í gegnum greiðslumat þrátt fyrir að hafa alltaf staðið í skilum og geta auðveldlega borgað af húsnæðisláni. ,,Kerfið er fáránlegt og við sjáum okkur ekki fært í framtíðinni að kaupa íbúð miðað við ástandið í dag þar sem maður nær ekki einu sinni að leggja fyrir sparnað til að eiga fyrir lágmarks innborgun sem hverfur hvort sem er með verðbólgunni. Við værum samt svo til í að kaupa okkar eigið. Eiga fastan stað fyrir okkur og börnin, vera ekki í óvissu alltaf hreint. Ömurlegt að geta ekkert gert í íbúðinni sem þarf að laga og endurbæta eða breyta og gera íbúðina rétta fyrir okkur."

Safna heima hjá foreldrum og tengdaforeldrum

Einn viðmælandi Spegilsins segist ekki sjá fram á að standast greiðslumat á næstu árum. Hann telur að það þurfi að taka allt húsnæðislánakerfið í gegn. Bæði greiðslumat og fjármögnun. Ungt fólk í dag eigi mjög erfitt með að kaupa sína fyrstu eign og þeir sem geti það séu yfirleitt fólk sem hafi búið heima hjá foreldrum eða tengdaforeldrum á meðan það safni fyrir útborgun. Það séu hins vegar ekki allir í þeirri stöðu að geta boðið börnunum sínum upp á þann möguleika.

Samkvæmt nýjustu tölum Hagstofu Íslands búa 40% íslendinga á aldrinum 20 til 29 ára í foreldrahúsum. Hátt íbúðaverð og erfitt ástand á leigumarkaði spilar þar hugsanlega inn í. Hlutfallið er fjórfalt hærra en í Danmörku.

Auðvelt að blekkja bankana

Fólk beitir ýmsum aðferðum til þess að standast greiðslumat. Sumir skrá bílinn á ættingja eða vin eða biðja foreldra eða ættingja að millifæra háar fjárhæðir inn á bankareikning þess.

Spegillinn heyrði frá manni sem í dag skrifaði undir lánapappírana fyrir sinni fyrstu íbúð, íbúðin, sem er miðsvæðis í Reykjavík kostaði 25 milljónir. Hann er með 240 þúsund í mánaðarlaun eftir skatta og átti 5 milljónir sem hann gat sett upp í íbúðina. Það nægði honum ekki til að komast í gegnum greiðslumatið sem var neikvætt upp á 80 þúsund krónur. Móðir hans hljóp því undir bagga með honum og lagði inn á hann þrjár milljónir. Hann gat því tekið lánið, með herkjum. Í matinu var tekið tillit til þess að hann myndi hafa leigjanda, búa nálægt vinnustað og hafa litla þörf fyrir bíl. Hann hefur heyrt að þetta sé mjög algengt, að vinir og vandamenn leggi háar fjárhæðir inn á reikning þess sem metinn er, rétt á meðan greiðslumatið á sér stað. Svo sé millifært aftur til baka.

Áætlaði tekjur út frá íbúðarverði

Annar segist ekki vita hvort það sé algengt að fólk svindli en viðurkennir að hafa gert það sjálfur. Leigan sem hann greiddi áður var töluvert hærri en afborganir og önnur gjöld sem hann greiðir nú. Síðasta haust var hann nýfluttur til landsins og starfaði sem verktaki. Til að fara í gegnum greiðslumat þurfti hann staðfestingu á tekjum, þær staðfesti hann með því að skrá sig á launagreiðendaskrá hjá Skattinum. Þar áætlaði hann tekjur sínar. Hann var þá búinn að finna sér íbúð, vissi hver greiðslubyrðin yrði og reiknaði út frá því hverjar tekjur hans þyrftu að vera.

Ósýnilegi leigjandinn

Annar hafði þetta að segja: ,,Fór í greiðslumat áður en ég keypti íbúð, var með um 240 útborgað, fékk ekki lán. Síðan prófaði ég aftur, með því skilyrði að vinur minn mundi leigja herbergi hjá mér og þà fékk ég grænt ljós. Hann leigði samt aldrei hjà mér, ég gat samt borgað alla reikninga og rekið bíl, en það var ekki mikið eftir fyrir matarinnkaup."

Hjálpsami vinnuveitandinn

Spegillinn heyrði frá manni sem sagðist hafa fengið aðstoð frá fyrirtækinu sem hann starfar hjá. Fyrirtækið hækkaði launin hans verulega í þrjá mánuði. Þegar greiðslumatið var komið í gegn lækkaði hann svo verulega í launum í þrjá mánuði eða uns fyrrgreind launahækkun var að fullu greidd til baka. 

Færði bílinn yfir á mömmu

Húseigandi sem Spegillinn ræddi við segist hafa fært bíl sem hún átti skuldlaust yfir á móður sína til að standast greiðslumat. Greiðslubyrði hennar nú er lægri en það sem hún borgaði áður í leigu. Hins vegar bendir hún á að byrðin geti verið fljót að þyngjast þegar ráðast þarf í viðhald á húsinu. Sumir mánuðir séu góðir en svo komi bakslag upp á mörg hundruð þúsund krónur og þá bölvi hún því að vera húseigandi og skilji betur hvers vegna greiðslumatið þurfi að vera strangt. Henni finnst það samt sem áður of strangt og fáránlegt í ljósi þess hversu miklu munar á húsaleiguverði og afborgunum.

Skilvís, útsmoginn eða af efnafólki kominn?

Spegillinn spyr: Endurspeglar greiðslumatið, eins og það er í dag, getu fólks til að greiða af húsnæðislánum eða einfaldlega hversu útsmogið það er og hversu fjársterkir nánustu ættingjar þess eru? Helgi Teitur Helgason, framkvæmdastjóri Einstaklingssviðs hjá Landsbankanum, segir að áður fyrr hafi verið nokkuð um að laun væru oftalin og skuldir vantaldar af hálfu lánsumsækjenda til að auka líkur á að viðkomandi stæðist greiðslumat. Nú sé þetta úr sögunni. Upplýsingar sem liggi til grundvallar við mat á greiðslugetu séu sóttar í gagnagrunna að fengnu leyfi þess sem sækir um lán. Því sé ekki hægt að beita neinum trixum nú til dags til að komast í gegnum matið. Hann er sannfærður um að flestir viðskiptavinir séu í dag meðvitaðir um að niðurstaða greiðslumatsins sé fyrst og fremst fyrir þá sjálfa, niðurstaðan eigi að vera lýsandi um hvernig vænt skuldbinding hafi áhrif á jfárhagslega heilsu hans og því sé það hagur viðskiptavinarins að byggt sé á réttum forsendum þegar greiðslugeta er metin.

Kippa sér ekki upp við millifærslur

Helgi bendir á að það sé alltaf ákvörðun bankans hvort hann lánar viðskiptavini það sem sótt er um. Meginreglan sé sú að ef starfsmenn sjá eitthvað sem þeim lýst ekki á eða þeir telja að eitthvað undarlegt eða sviksamlegt sé í gangi þá láni bankinn ekki. Starfsmenn kippi sér þó ekki upp við það þó eigið fé þess sem verið er að greiðslumeta sé tryggt með því að ættingjar eða vinir millifæri háar fjárhæðir inn á reikning hans. Það sé býsna algengt að nákomnir ættingjar styðji lánþega, einkum við kaup á fyrstu eign. Helgi þekkir ekki dæmi þess að stuðningur af þessu tagi, sem í raun var ekki ætlað að vera til staðar, hafi leitt til þess að fasteignakaup hafi gengið til baka vegna skorts á eiginfjárframlagi við fasteignakaupin. Þá bendir hann á að það sé orðið algengara en áður að foreldrar kaupi fasteignir með börnum sínum og séu þá meðeigendur í fasteigninni. Foreldrar leggi þá til eigið fé og eigi eignarhluta sem því nemur í fasteigninni. Þetta hafi færst sérstaklega í vöxt árin 2013-2014. Hann segir að auðvitað þekkist dæmi þess að bifreiðar og slík tæki séu flutt af kennitölu lánsumsækjenda í þeim tilgangi að bæta greiðslugetu hans, einkum ef á þeim hvíla lán. Við því geti bankinn ekkert sagt. Vilji foreldrar, frændur, frænkur eða vinir taka yfir bifreið og þá skuldbindingu sem henni fylgir sé það bara þannig. Hann telur þó algengara að viðskiptavinir selji bifreiðar og skipti yfir í ódýrari bíla án lána.

Óvæntir fjármunir illa séðir

Edda Hermannsdóttir, yfirmaður samskiptasviðs Íslandsbanka segir að við endanlegt greiðslumat sé óskað eftir ítarlegum gögnum til að meta bæði greiðslugetu og eiginfjárframlag. Svo sem launaseðlum síðustu þriggja mánaða og skattaskýrslu síðasta árs. Þannig megi meta forsendur lengra aftur í tímann og sjá hvort einhverjir óvæntir fjármunir hafi orðið til sem á svo að nota við íbúðarkaupin. Sé augljóst að verið sé að færa eignir til að standast greiðslumat áskili bankinn sér rétt til að synja umsóknum enda ávinningur lántakandans sem og bankans af slíku takmarkaður.

Undanþágur í vissum tilfellum

Í Hagsjá Landsbankans kemur fram að það sé óhagstæðara að leigja en að kaupa húsnæði í Reykjavík. Greiðslumatskerfið hefur verið gagnrýnt á þeim forsendum að það meti ekki raunverulega greiðslugetu. Fólk greiði oft mun meira í húsaleigu en bankinn telur það geta greitt í afborganir af láni. Spegillinn spurði Helga hvort ekki þyrfti að breyta þessu þannig að fólk væri ekki knúið til þess að velja óhagstæðari kostinn. Helgi segir iðulega koma upp dæmi þar sem greiðslugeta fólks sé metin mun lægri en húsaleigan sem það greiðir. Þau séu stundum óskiljanleg í það minnsta við fyrstu sýn. Þá sé auðvelt að hrífast með og hafa persónulegar skoðanir á niðurstöðum sem virki á skjön við það sem ætti að teljast vitrænt. Hann segist hafa skoðað fjölmörg svona mál í gegnum tíðina. Starfsmenn reyni að komast til botns í hverju máli fyrir sig og að í vissum tilfellum veiti bankinn undanþágur frá settum reglum. Slíkar undanþágur byggi á greiningu, rökum og útskýranlegum frávikum sem ólíklegt er að séu viðvarandi eða til frambúðar.

Læknirinn sem klárar sérnámið klassískt dæmi

Hann segir algengt að viðskiptavinir í greiðslumati séu að ljúka námi eða færa sig í starf þar sem tekjumöguleikar eru meiri. Klassískt dæmi sé læknirinn sem sé að klára sérnám. Fyrirséð sé að tekjur hans aukist með stöðu sem hann hafi fengið vilyrði um. Alloft sé ástæðan fyrir því að viðkomandi fær ekki greiðslumat sú að tekjur hans séu ekki gefnar upp. Svört laun séu ekki tekin með í greiðslumati og þær hjálpi því fólki ekki að standast greiðslumat þótt fólk telji þær til framfærslu. Þá segir hann að upp hafi komið dæmi þar sem leigutekjur af einstaka herbergjum íbúðar skipta niðurstöðu greiðslumats öllu máli. VIðmið Landsbankans geri hins vegar ekki ráð fyrir að slíkar tekjur geti verið forsenda þess að viðkomandi standist greiðslumat enda íbúðalán ætluð til fjármögnunar á íbúð sem fjölskyldan hyggst búa í en ekki til þess að fjármagna útlánastarfsemi.

Matið oftast nær rétt

Hann metur það þó svo að ekkert bendi til þess að greiðslumatið sé meinlega rangt eða skili bersýnilega rangri niðurstöðu í óeðlilega stórum hluta tilvika. Þvert á móti telur hann að niðurstöður þess, sé um venjuleg mál að ræða, séu jafnan réttar og hitti naglann á höfuðið.

Leigumarkaðurinn vandamálið, ekki greiðslumatið

Hann telur lausnina á þeim vanda sem nú er til staðar ekki felast í því að breyta greiðslumatinu. Hún felist fremur í því að hækka tekjur fólks eða draga úr framfærslukostnaði. Greiðslumatið skili í raun aðeins útreiknaðri stærð þessara tveggja þátta. Þá segir hann varasamt að gera róttækar breytingar á matinu án þess að innistæða sé fyrir því, það leiði óhjákvæmilega af sér meiri vanskil, uppboð, útlánavandamál og vaxtahækkanir. Þegar allt kemur til alls séu það skilvísir viðskiptavinir sem þurfi að borga upp útlánatap, rétt greiðslumat sé því þeirra hagur. Hann telur lausnina fólgna í því að gera leigu að raunhæfari kosti, tryggja framboð leiguhúsnæðis og stöðugleika á leigumarkaði. Hinn kosturinn, að steypa fólki í húsnæðislánaskuldbindingar sem það geti ekki staðið við með því að auðvelda greiðslumat sé galin lausn sem allir tapi á.

arnhildurh's picture
Arnhildur Hálfdánardóttir
Fréttastofa RÚV