Fasteignamarkaður á fleygiferð

03.03.2016 - 17:48
Fasteignamarkaðurinn er að ná jafnvægi á ný eftir ládeyðu eftirhrunsáranna, velta eykst um allt land. Raunverð íbúða hækkar og mun sennilega hækka eitthvað áfram. Óvissan er þó ekki langt undan og stjórnvöld þurfa að vera á varðbergi gagnvart bólumyndun. Þetta segir Magnús Árni Skúlason, hagfræðingur hjá ráðgjafarfyrirtækinu Reykjavík Economics. Hann ræddi stöðuna á fasteignamarkaði á fundi Íbúðalánasjóðs og Félags Fasteignasala í Þjóðminjasafninu í dag.
Mynd með færslu
 Mynd: rúv
Magnús Árni Skúlason

„Íbúðamarkaðurinn er búinn að ná sér eftir efnahagsáfallið 2008, veltan hefur vaxið mikið á síðastliðnu ári eða um rúmlega 20% að raungildi. Við erum að sjá miklar verðhækkanir, rúmlega sex prósent á síðastliðnu ári. Við erum líka að sjá mikinn fjölda ungs fólks koma inn á markaðinn. Fyrstu kaupendur. Hlutfall fyrstu kaupenda hefur vaxið á síðasta ári, sem er kannski aðalfagnaðarefnið, og er í kringum fjórðungur allra samninga. Fyrstu kaupendur eiga auðveldara með að kaupa sér úti á landi en á höfuðborgarsvæðinu, við sjáum að á Austurlandi er yfir 40% samninga fyrstu kaupsamningar eigendanna. Þessi fyrstu kaupa markaður er að batna sérstaklega vegna þess að atvinnuleysi ungs fólks hefur farið niður á við, fólk sér fram á tryggar tekjur, getur þar af leiðandi skipulagt fjármál sín og farið út í fjárfestingar. “

 

Mynd með færslu
 Mynd: rúv
Hlutfall fyrstu kaupenda sl. ár.
Mynd með færslu
 Mynd: rúv
Fyrstu kaup árið 2015 eftir svæðum.

Eldra fólk, ungt fólk og aðflutt þarf húsnæði

Eftirspurn eftir húsnæði er mikil og þá sérstaklega eftir íbúðum sem kosta undir 35 milljónum. Magnús segir ýmislegt koma til. Ungt fólk á lítið eigið fé og þarf því ódýrar íbúðir, fleiri flytja til landsins en frá því og það skapar eftirspurn og loks má nefna að meðal eldra fólks er eftirspurn eftir því að komast úr sérbýli í minni íbúðir í fjölbýli. 

„Eldra fólk þarf á íbúðum að halda, það þarf að selja sitt sérbýli og raðhús. Sérbýlið hefur verið aðeins á eftir á markaðnum en þar sem fólk um fertugt hefur aukið eigið fé sitt og hefur þar af leiðandi hugsanlega fjárhagslega getu til þess að kaupa stærri eignir þá eigum við kannski eftir að sjá þann markað ná sér á strik á þessu ári. Svo þarf að huga að byggingu íbúða fyrir eldra fólk.“

Full length of senior couple jumping against sky and having fun
 Mynd: www.Be-Younger.com  -  flickr.com
Eldra fólk í sérbýli vill oft minnka við sig.

Íslandslán í sókn

Magnús segir eiginfjársvanda ungs fólks hafa leitt til þess að mikil aukning hafi orðið í töku svokallaðra Íslandslána. Húsaleiga sé há og ungu fólki gangi því oft illa að leggja til hliðar. Það sé því algengt að fyrstu kaupendur sjái sig knúna til þess að taka verðtryggð lán til fjörutíu ára þar sem þeir ráði ekki við afborganir af óverðtryggðum lánum, óverðtryggðir vextir hafa hækkað mikið síðustu ár og það er auðveldara að standast greiðslumat ef lán er verðtryggt.

„Það þarf að hvetja ungt fólk til þess að huga vel að sínum fjármálum. Þó það þurfi að taka 40 ára lán í dag  þá kannski huga að því að stytta í lánstímanum þegar á líður og hagur vænkast.“

 

Mynd með færslu
 Mynd: Anton Brink  -  Ruv.is

Flytjum inn neikvæða verðbólgu vegna lágs olíuverðs

Magnús telur að fasteignaverð komi til með að hækka áfram á þessu ári. Fréttamaður: Nú hefur verð á fasteignum og leiguverð hækkað ár frá ári. Stefnir ekki bara í sama vanda og fyrir hrun, halda fasteignir ekki bara áfram að hækka og leiguverð sömuleiðis eða jafnast þetta út? Hvað ef það verða svo breytingar á olíuverði? Erum við þá ekki komin í vanda?

„Þetta er nákvæmlega það sem er málið. Við höfum séð kaupmátt vaxa alveg gríðarlega og menn áttu von á því við kjarasamningana að verðbólga færi í gang út af miklum launahækkunum en það sem hefur gerst er að við erum að flytja inn neikvæða verðbólgu vegna lágs olíuverðs en um leið og það verður einhver hækkun á olíuverði þá myndi það koma fram í ytra áfalli á hagkerfinu og verðbólgan færi þá líklega af stað. Þar með myndi kaupmáttur lækka og þar með yrðu fasteignaverð og kaupmáttur komin í ójafnvægi. Í dag er kaupmáttur og íbúðaverð nokkurnveginn í jafnvægi en þetta er markaður sem bæði stjórnvöld og Seðlabankinn þurfa að hafa miklar gætur á og grípa inn í ef verð hækkar og við sjáum bólueinkenni en við kannski förum ekki að sjá aftur ástand eins og árið 2007 þegar bólan var ansi mikil.“

 

epa05084323 (FILE) A file handout photograph dated 13 May 2013 and made available by BP, showing the Valhall re-development project of BP in the North Sea. Media reports on 31 Dewcember 2015 that BP ordered the evacuation of staff from a North Sea
 Mynd: EPA  -  BP FILE

Óvissan aldrei meiri

Gunnar Haraldsson, hagfræðingur hjá Intellicon, flutti einnig erindi á fundinum. Hann sagði ýmsar blikur á lofti og benti á að hagvöxturinn á Íslandi væri kröftugri en víðast hvar annars staðar. Hann velti því upp hvort kaupmáttaraukningin sem orðið hefur upp á síðkastið væri ákveðin blekking, hvort lágt olíuverð villti mönnum sýn. Hann segir að í raun hafi óvissan í húsnæðismálum aldrei verið meiri. Hún sé meiri en árin fyrir hrun. Aftur sé ódýrt, erlent lánsfé farið að streyma til landsins en kringumstæðurnar séu allt aðrar en árið 2007 þegar það var uppgangur á alþjóðamörkuðum. Krísuástand ríkir víða á mörkuðum og í Evrópu er vöxtur hægur. Gunnar segir öllu máli skipta að stjórnvöld haldi sjó í efnahagsmálum. Evrópska hagkerfið komi að öllum líkindum ekki til með að taka mikinn kipp á næstunni. Hann segist ekki sannfærður um að séreignastefnan styðji við stöðugleika og bendir á að í Sviss sé algengara að leigja en kaupa. Fólk þar fjárfesti í öðru en húsnæði, eignir Íslendinga séu aftur móti helst í formi steinsteypu, 80% þjóðarinnar býr í eiginhúsnæði.  Í Þýskalandi er séreign um 20% en um helmingur Dana býr í eignarhúsnæði. 

„Þegar vextir eru háir á Íslandi aukast svokölluð vaxtamunarviðskipti, á síðastliðnu ári komu inn um 50 milljarðar, þetta mun þrýsta niður vöxtum á ríkisbréfum. Það er spurning hvernig Seðlabankinn mun grípa inn í. Það hefur verið tilkynnt um þjóðhagsvarúðartæki sem munu taka til þessa markaðar sem og fasteignamarkaðar. Seðlabankinn gæti til dæmis ef hann hefði tæki til lækkað lánshlutfall íbúðarlána, stytt með reglugerð lánstíma þannig að fólk mætti ekki taka 40 ára lán lengur. Seðlabankinn hefur ekki þessi tæki og tól í dag en mér skilst að þetta sé eitthvað til umræðu á sviði stjórnmálanna,“ segir Magnús. 

Undanfarið hafa verðtryggðir húsnæðislánavextir Íbúðalánasjóðs og bankanna lækkað. Magnús bendir á að núverandi vaxtakjör á Íslandi endurspeglast af þeirri staðreynd að hagkerfið er í viðjum fjármagnshafta, þau aðstoði við að halda verðbólgu lágri og almennt kalli lægri vextir fram hækkun á eignaverði. 

 

Mynd með færslu
 Mynd: RÚV

Ekki ráðlegt að spenna bogann hátt

Magnús ráðleggur ungu fólki sem er að velta fyrir sér fasteignakaupum ekki að spenna bogann hátt. Það borgi sig ekki að taka yfirdráttarlán og fá lán fyrir allt að 95% af verðmæti fasteignarinnar til þess eins að ná inn á markaðinn. Ekki sé hægt að treysta á að fasteignaverð hækki umfram verðbólgu og sjálfkrafa byggist upp eiginfé. 

„Það er erfitt um slíkt að spá, ég myndi ekki mæla með því að fólk fari að skuldsetja sig um of og treysta á að íbúðaverð hækki. Íbúðaverð hefur hækkað og lækkað í fortíðinni þannig að fólk á að horfa á þetta sem langtímaeign, byggja upp eiginfé með því að spara og leggja fyrir. Það er hægt að greiða hlut inn á lán án uppgreiðslugjalds þó það séu ekki nema hundrað þúsund krónur þá munar öllu því þegar höfuðstóllinn lækkar lækka vextirnir. “

 

Mynd með færslu
 Mynd: rúv

Aukin velta um allt land

Á síðasta ári jókst velta í fasteignaviðskiptum alls staðar á höfuðborgarsvæðinu, mest í Garðabæ um 58% en minnst á Seltjarnarnesi um 2%. Velta jókst sömuleiðis um allt land, mest á Norðurlandi eystra. Suðurnes, Vesturland og Suðurland sækja líka í sig veðrið. Af sveitarfélögum utan höfuðborgarsvæðisins var veltan mest í Reykjanesbæ, á Akranesi og á Akureyri. 

Íbúðaverð á fermetra hefur hækkað um allt land, mest á Vestfjörðum þar sem metrinn kostar tæplega 100 þúsund. Fermetraverð þar stóð í stað árin 2012 til 2014 en tók stökk í fyrra. Á höfuðborgarsvæðinu er fermetraverðið rúmlega þrefalt hærra en á Vestfjörðum, 330 þúsund að meðaltali. 

Erindi Magnúsar og Gunnars eru aðgengileg hér. 

 

Mynd með færslu
 Mynd: rúv

Deila frétt



Mynd með færslu
Arnhildur Hálfdánardóttir
Fréttastofa RÚV
Spegillinn
Þessi þáttur er í hlaðvarpi
03.03.2016 - 17:48